ராஜகிரிய: விரைவான வளர்ச்சியுடன் வரையறுக்கப்பட்ட சந்தை

2024 ஆம் ஆண்டில், கொழும்பின் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு சந்தையில் மிகவும் மட்டுப்படுத்தப்பட்ட விநியோகத்தையும் அதேவேளை அதிக ஆற்றலையும் கொண்ட ஒரு புறநகர்ப் பகுதியாக இராஜகிரிய தனது நிலையை மீண்டும் உறுதிப்படுத்தியுள்ளது. 2023 ஆம் ஆண்டின் நான்காம் காலாண்டில் சதுர அடிக்கு 91 அமெரிக்க டொலராக இருந்த விலை, 2024 ஆம் ஆண்டின் நான்காம் காலாண்டில் 118 அமெரிக்க டொலராக உயர்ந்துள்ளது. இந்த 29.7% ஆண்டு விலை அதிகரிப்பானது பத்தரமுல்ல (21.9%), மாலபே (7.5%) மற்றும் தலவத்துகொட (24.6%) போன்ற ஏனைய புறநகர்ப் பகுதிகளை விட அதிக வளர்ச்சி விகிதமாகும்.

2020 முதல் 2024 வரையான ஐந்து ஆண்டு காலப்பகுதியில், இராஜகிரியவின் விலைகள் COVID 19 தொற்றுநோய்க்கு முந்தைய நிலைக்கு குறிப்பிடத்தக்க வகையில் மீண்டுள்ளன. 2022 ஆம் ஆண்டின் வீழ்ச்சி நிலையிலிருந்து (சதுர அடிக்கு 78 அமெரிக்க டொலர்), 2024 ஆம் ஆண்டில் (118 அமெரிக்க டொலர்) அடைந்துள்ள இந்த விலை மீட்சியானது வெறும் இரண்டு ஆண்டுகளில் 51.3% வளர்ச்சியைக் குறிக்கிறது. இது மற்ற புறநகர்ப் பகுதிகளை விட உயர்ந்த வளர்ச்சியாகும்.

Figure 1: Price fluctuations of Rajagiriya

Source: RIUNIT

வரையறுக்கப்பட்ட வழங்கல் மற்றும் சந்தை செறிவூட்டல் அளவீடுகள்
2020 முதல், ராஜகிரியவின் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் 503 அலகுகளாகவே உள்ளன, இது 2024 இல் RIUNIT ஆல் கணக்கெடுக்கப்பட்ட 13 புறநகர்ப் பகுதிகளில் உள்ள மொத்த அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் 6.71% மட்டுமே ஆகும். ஒப்பிடுகையில், தெஹிவளையில் 891 அலகுகள் (19.54%), அதுருகிரியவில் 761 அலகுகள் (16.68%), மற்றும் பத்தரமுல்லவில் 577 அலகுகள் (12.6%) உள்ளன. இராஜகிரிய தனது மட்டுப்படுத்தப்பட்ட விநியோகத்தையும் மீறி, 2023 மற்றும் 2024 ஆகிய இரு ஆண்டுகளிலும் 100% விற்பனை விகிதத்தை (Absorption Rate) எட்டியுள்ளது. நுகேகொடை, எத்துல் கோட்டை, தெகிவளை, வத்தளை மற்றும் இரத்மலானை ஆகிய பகுதிகளுடன் இணைந்து முழுமையான விற்பனை செறிவூட்டலை அடைந்த ஒரு இடமாக இராஜகிரிய திகழ்கிறது.
2020 முதல் 2024 வரை ஒட்டுமொத்த புறநகர்ப் பகுதிகளின் சராசரி ஆண்டு விநியோக வளர்ச்சி 24.22% ஆக இருந்தபோது, இராஜகிரிய அதே காலப்பகுதியில் 0% வளர்ச்சியைப் பதிவு செய்துள்ளது, இது அதன் மிகக் குறைந்த வளர்ச்சி இடத்தை எடுத்துக்காட்டுகிறது. ஒப்பிடுகையில், தெஹிவளையின் பங்கு 39.4% மற்றும் நுகேகோடை 25.2% அதிகரித்துள்ளது, இது சந்தைகளில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் மதிப்பைக் குறைத்தது. ராஜகிரியவின் இறுக்கமான விநியோகம், முழு உறிஞ்சுதலுடன் இணைந்து, பற்றாக்குறையால் ஏற்படும் விலை வளர்ச்சியை உந்துகிறது, இது நடுத்தர மற்றும் நீண்ட கால முதலீட்டாளர்களுக்கு குறிப்பாக கவர்ச்சிகரமானதாக அமைந்துள்ளதை குறிப்பிடுகிறது.

Figure 2: Supply of apartments in the suburban area

Source: RIUNIT

பெய்லி இன்வெஸ்ட்மென்ட் (Baili Investment) திட்டத்தின் தாக்கம்
மிகக் குறைந்த அளவிலான புதிய விநியோகம் கொண்ட சந்தையில், பெய்லி இன்வெஸ்ட்மென்ட்டின் (Baili Investment) வரவிருக்கும் கலப்பு-பயன்பாட்டு மேம்பாடானது (Mixed development) ஒரு உயர் மதிப்புள்ள திட்டமாக மாறி வருகின்றதை குறிப்பிடுகிறது. இத்திட்டமானது கொழும்பின் புறநகர்ப் பகுதியில் அமைக்கப்படும் முதல் கலப்பு-பயன்பாட்டு மேம்பாடாகும், மேலும் இது ஒரு புதிய வணிக மற்றும் பொழுதுபோக்கு மையமாக மாறும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

ராஜகிரியவில் அமைக்கப்படும் இந்த பெரிய அளவிலான கலவை மேம்பாட்டுத் திட்டம் சொகுசு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் உயர்நிலை சில்லறை விற்பனை மையத்தை வழங்குகிறது. பொதுவாக, ஏனைய வரவிருக்கும் திட்டங்கள் அத்துருகிரிய, நீர்கொழும்பு ஜா-எல மற்றும் வாதுவா போன்ற வெளி மண்டலங்களிலேயே அமைந்துள்ளன. இவை எதுவும் இராஜகிரியவின் மையத்தன்மை அல்லது உள்கட்டமைப்பு வசதிகளுக்கு இணையாக இல்லை.

அத்துருகிரியவில் தற்போதுள்ள அலகுகளுடன் மேலதிகமாக 500 அலகுகள் திட்டமிடப்பட்டுள்ளதால் அங்கு விநியோகம் தேவைக்கும் அதிகமாகும் நிலை (Oversupply) உருவாகியுள்ளது. ஆனால் இராஜகிரியவின் நிலை அதன் நிலப்பற்றாக்குறையினால் பாதுகாக்கப்படுகிறது.

பெய்லி இன்வெஸ்ட்மென்ட்டின் (Baili Investment) இந்தத் திட்டம் நவீன அடுக்குமாடி குடியிருப்பு வாழ்க்கை, நல்வாழ்வு மற்றும் உடற்பயிற்சி வசதிகள், பொழுதுபோக்கு இடங்கள் மற்றும் ஒருங்கிணைந்த சில்லறை வணிக வசதிகளை வழங்கி, இன்றைய வாங்குபவர்களின் விருப்பங்களுக்கு ஏற்ப ஒரு முழுமையான வாழ்க்கைச் சூழலை உருவாக்குகிறது.

சுருக்கமாகக் கூறினால், இராஜகிரியவின் மட்டுப்படுத்தப்பட்ட கையிருப்பு (306 அலகுகள் – புதிய திட்டம் உட்பட), அதிகபட்ச விற்பனை (100%), மற்றும் ‘பெய்லி’ எனும் தனித்துவமான புதிய திட்டம் ஆகியவை இரண்டு ஆண்டுகளில் 51.3% விலை மீட்சியுடன் இணைந்துள்ளன. இக்காரணிகளின் சங்கமம், கொழும்பின் புறநகர் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு சந்தையில் இராஜகிரியவை புள்ளிவிவர ரீதியாக அரிதான மற்றும் மூலோபாய ரீதியாகச் சிறந்த முதலீட்டுத் தலமாக வரையறுக்கிறது.