கொழும்பின் நகர்ப்புற மறுமலர்ச்சியின் மத்தியில், ஒரு உயர் தரம்வாய்ந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்பு வலயமாகவும், முதலீட்டு தளமாகவும் அதன் நிலையை பலப்படுத்துதல்.
அமைதியான மற்றும் வசதியான அடுக்குமாடிகுடியிருப்பு
ஒரு காலத்தில் அமைதியான கொழும்பின் புறநகர்ப் பகுதியாக காணப்பட்ட ராஜகிரிய, 2014-ல் RIUNIT ஆல் நடாத்தப்பட்ட சொத்து சந்தை அறிக்கையில், மேற்கு மாகாணத்தின் அனைத்து புறநகர் பகுதிகளிலும் மிக உயர்ந்த வளர்ச்சி வாய்ப்புகளைக் கொண்ட பகுதிகளில் ஒன்றாக குறிப்பிடப்பட்டிருந்தது. அப்போதிருந்து, இப்பகுதி அதன் மூலோபாய நகர்ப்புற அருகாமை மற்றும் உள்கட்டமைப்பு சார்ந்த மாற்றத்தைப் பயன்படுத்தி, உயர் வளர்ச்சி சொத்து சந்தை மையமாக அதன் நிலையை பலப்படுத்தியுள்ளது. கடந்த தசாப்தத்தில், ராஜகிரிய சொத்து சந்தையில் சுமார் 2000 அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் சேர்க்கப்பட்டுள்ளன.
2024ஆம் ஆண்டின் நான்காம் காலாண்டு நிலவரப்படி, சராசரி அடுக்குமாடி குடியிருப்பு விலைகள், 2ஆம் தரம் (Tier) அடுக்குமாடி குடியிருப்புக்கள் சதுர அடி ஒன்றுக்கு $183 மற்றும் 3ஆம் தரம் (Tier) அடுக்குமாடி குடியிருப்புக்கள் சதுர அடி ஒன்றுக்கு $123 என பதிவாகியுள்ளது. இது தெஹிவளை (2ஆம் தரம் அடுக்குமாடி குடியிருப்புக்கள் – சதுர அடிக்கு $163 , 3ஆம் தரம் அடுக்குமாடிகுடியிருப்புக்கள் – சதுர அடிக்கு $114) போன்ற பிற புறநகர்ப் பகுதிகளை விட உயர்ந்த மதிப்பைக் கொண்டுள்ளது என்பது, உயர் தர நுகர்வோர் மத்தியில் விடுப்பை வெளிப்படுத்துகிறது. சந்தையில் விற்பனை விகிதங்கள் (Absorption) உச்ச நிலையை எட்டியிருக்கின்றன. அதனடிப்படையில் 2ஆம் தரம் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் 97%மும், 3ஆம் தரம் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் 98%மும் என விற்பனை விகிதாசாரங்கள் பிரதிபலித்திருக்கின்றன. சிறந்த உள்கட்டமைப்பு, நீரால் சூழப்பட்ட மற்றும் பசுமையான சுற்றாடல் என்பன இதன் கிராக்கியை அதிகரிக்கின்றது. இவ்வாறு ராஜகிரிய சாதகமான சந்தை எதிர்பார்ப்பை பிரதிபலிக்கும் நிலையில், முதலீட்டாளர்களிடையே நம்பிக்கையும் ஆர்வமும் அதிகரித்துள்ளதுடன், அடுக்குமாடி குடியிருப்பு கட்டுமானர்கள் (Apartment developers), சொகுசு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு பிரிவில் தங்கள் கவனத்தை மேலும் அதிகரித்து வருகின்றனர். 2023ஆம் ஆண்டில் 2ஆம் தரம் அடுக்குமாடி குடியிருப்புக்களின் விநியோகம் 135% ஆக உயர்ந்து 503 குடியிருப்புக்கள் அமைக்கப்பட்டன. இது 2014க்குப் பின் பதிவான அதி உயர்ந்த விநியோக நிலையாகும். இதற்கு மாறாக, 3ஆம் தரம் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான தேவை சாதாரணமாகவே அதிகரித்துள்ளது. கட்டட வேலைச் செலவுகள் மற்றும் இறக்குமதி வரிகள் அதிகரித்தமையானது, மலிவான வீட்டமைப்பின் வளர்ச்சியைத் தடுத்து நிறுத்தியது.
நெருக்கடிக்குப் பின்பான நிலையான வளர்ச்சியும் நிலச் சந்தையின் எழுச்சியும்
ராஜகிரியவின் சொத்து சந்தையானது, ஏனையவற்றை போலவே, 2022ஆம் ஆண்டு இலங்கை எதிர்கொண்ட கடன் சுமையாலான பொருளாதார வீழ்ச்சியின் மத்தியில், பலத்த சரிவைச் சந்தித்தது. இருப்பினும், அதன் குறிப்பிடத்தக்க மீட்சியானது முதலீட்டாளர்களின் நம்பிக்கையை புதுப்பித்துள்ளது. இந்தப் பகுதியின் நீடித்த ஈர்ப்பையும் எடுத்துக்காட்டுகிறது. புறநகர்ப் பகுதிகளில் மலிவு விலை விநியோகத்தால் விரைவான மீட்சியைத் கண்டிருந்தாலும், ராஜகிரியவின் உயர்தர குடியிருப்பு நிலையும், மூலோபாய அமைவிடமும், இதன் அதிவிரைவான மீளெழுச்சிக்கு வழிவகுத்துள்ளது.
2022 ஆம் ஆண்டில் நடைபெற்ற ரூபாயின் பெறுமதி வீழ்ச்சி காரணமாக ராஜகிரியவில் காணி விலை (இரண்டாம் காலாண்டு 2022) 48.7% ஆக வீழ்ந்தது. அதாவது ஒரு பெர்ச்சிற்கு $10,290 ஆக காணப்பட்டது. ஆனால் 2024 ஆம் ஆண்டின் நான்காம் காலாண்டில் ஒரு பெர்ச்சிற்கு $16,458 ஆக வலுவாக மீண்டுள்ளதானது, உள்ளூர் மற்றும் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களுக்கு வலுவான வளர்ச்சியைக் குறிக்கிறது. புறநகர் காணி விலைகள் வேகமாக மீண்டு (Q4 2024 இல் ஒரு பெர்ச்சிற்கு $8,922) மலிவு விலையை முன்னுரிமைப்படுத்தின. குறிப்பிடத்தக்க வகையில், 2024ஆம் ஆண்டில், ராஜகிரிய நில விலைகளில் 25% ஆண்டுக்கு ஆண்டு வளர்ச்சி (Year on Year) அதிகரிப்பை பதிவு செய்துள்ளது, இதே நேரத்தில் புறநகர் பகுதிகளில் 8%–13% என்ற மிதமான வளர்ச்சி காணப்பட்டது. இந்த வேகமான காணி விலையின் உயர்வு, நீண்டகால முன்னேற்றத்திற்கு நம்பிக்கை உள்ள ஆபத்துகளைச் சரிவர ஏற்றக்கூடிய முதலீட்டாளர்களின் கவனத்தை ஈர்த்துள்ளது.
எதிர்கால கணிப்புகள்
ஹாங்காங்கை தளமாகக் கொண்ட முதலீட்டாளரால் தற்போது கட்டப்பட்டு வரும் ஒரு உயர்மட்ட கலப்பு-மேம்பாட்டுத் திட்டம் (Mixed development) ராஜகிரிய மற்றும் அதன் சொத்து சந்தையில் குறிப்பிடத்தக்க தாக்கங்களை ஏற்படுத்தும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இத்தகைய கலப்பு-மேம்பாட்டுத் திட்டங்கள் (Mixed development) பொதுவாக வினையூக்கிகளாகச் செயல்படுகின்றன. இவ்வாறான திட்டங்களளால் உள்ளூர் உள்கட்டமைப்பை உயர்த்தி, காணியின் மதிப்புகளை அதிகரித்து மற்றும் நிதி ரீதியாக நல்ல நிலையில் உள்ள சமூகங்களை ஈர்க்கின்றன. முக்கிய கலப்பு மேம்பாட்டு வளர்ச்சி திட்டங்களை அறிமுகப்படுத்துவதன் மூலம் காணி விலைகளின் மதிப்பு குறிப்பிடத்தக்கதாக அதிகரிக்கின்றன. இது பெரும்பாலும் பிராந்தியத்தில் வேறு எங்கும் காணப்படும் சராசரி வளர்ச்சி விகிதங்களை விட அதிகமாகும் என்று RIUNIT இன் பகுப்பாய்வு தரவுகள் தெரிவிக்கிறன. இதன் விளைவாக, ராஜகிரியாவில் நிலப்பற்றாக்குறை காரணமாக, காணிகளின் பெறுமதிகள் நிலையான உயர்வைப் பின்பற்றுகின்ற மற்றும் விலைகள் கணிசமாக மேல்நோக்கிய அழுத்தம் ஏற்கனவே ஏற்படத் தொடங்கியுள்ளது. இந்த மூலதன முன்னேற்றங்கள் நிலையான பொருளாதார வளர்ச்சியை முன்னெடுத்து வருவதுடன், ராஜகிரியவை சிறந்த வசிப்பிட பிரதேசமாகவும் வணிக மையமாகவும் அதன் ஈர்ப்பை பெருமளவில் அதிகரித்துள்ளது.
மாலபே முதல் கொழும்பு பெட்டா வரை செயல்படும் புதிய இலகு ரயில் போக்குவரத்து (LRT-Light Rail Transit) திட்டமும், புதிய களனி பாலத்திலிருந்து அத்துருகிரியாவுக்கு செல்லும் உயர்நிலை நெடுஞ்சாலை திட்டமும் விரைவில் கட்டப்பட்டு முடிக்கப்பட உள்ளது. இவை கொழும்பு வணிக மையத்துக்குச் செல்லும் பயண நேரத்தை மிகவும் குறைக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. RIUNIT வழங்கும் தகவலின் படி, இந்த உயர்நிலை நெடுஞ்சாலை திட்டத்தில் புத்கமுவா சாலை அருகே நுழைவாயில் ஒன்று அமைக்கப்படுகிறது . மேலும், LRT திட்டத்தில் வெலிக்கடை சிறைச்சாலைக்கு பின்புறம் உள்ள ரயில்வே மைதானம் அருகே நிலையம் ஒன்றையும் அமைக்க அரசாங்கம் திட்டமிட்டிருக்கிறது. இத்திட்டங்களின் ஊடாக ராஜகிரிய நகரின் எதிர்காலம் மேலும் வலுவடையும் என RIUNIT நம்புகிறது முன்னோக்கிப் பார்க்கும்போது, இலங்கையின் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு சந்தை முன்னேற்றம் அடைந்து வருகையில், மேலும் இந்த வளர்ச்சியில் ராஜகிரியாவின் பங்கு முக்கியமானது. 2024 ஆம் ஆண்டில் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களின் ஆர்வத்தில் 33% வருடாந்திர வளர்ச்சி மற்றும் சுற்றுலாவினால் ஊக்கமளிக்கப்பட்ட வாடகை தேவைகள் (Airbnb) ராஜகிரியாவின் எதிர்காலத்தை மேலும் உறுதிப்படுத்துகின்றன. உயர் தர வணிக நிலைப்பாடு, உள்கட்டமைப்பு முன்னேற்றம் மற்றும் அரசாங்க கோட்பாட்டு ஆதரவு ஆகியவற்றின் கலவையானது, கொழும்பின் மிக வளமான முதலீட்டு மண்டலமாக ராஜகிரியா தனது தகுதியை உறுதிப்படுத்துகிறது. வாடிக்கையாளர்களுக்கு, இது விநியோகத்தால் கட்டுப்படுத்தப்பட்ட சந்தையில் மிகப்பெரிய மேலோங்கி வருமானங்களை ஈட்டும் சாத்தியத்தை வழங்குகிறது. மேம்பாட்டாளர்களுக்கு முன்னணி திட்டங்கள் வழங்குவதற்கான நகர்ப்புற நிலையான வளர்ச்சியுடன் கூடிய உயர்ந்த வருமானத்தை சமர்ப்பிக்கும் தேவைகளை நிறைவேற்றுவதற்கான அமைப்புகளை வழங்குகிறது.
